HOTWHEELS

　　從征求意見稿到正式文件出台，備受關註的“以房養老”保險政策終於在3個月後塵埃落定。根據23日下午保監會發佈的《中國保監會關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，自2014年7月1日起，老年人住房反向抵押養老保險將在北京、上海、廣州、武漢四個試點城市推開，投保人群為60周歲以上擁有房屋完全獨立產權的老年人。
　　業內分析人士指出，伴隨著中國社會的老齡化正不斷加速，以房養老保險的推廣十分有必要。以房養老作為一種金融產品模式，不僅可以彌補老年人多層次養老潛在的發展需求，同時還使老年人“養老金”的籌集渠道也不再僅依靠“存款”和“退休金”，有望進一步拓寬。這是政府兜底之外的一種市場行為。
　　●南方日報記者 郭家軒
　　有房屋獨立產權老人可投保
　　與今年3月下發的征求意見稿相同，《意見》決定將在北京、上海、廣州、武漢四個試點城市開展為期兩年的老年人住房反向抵押養老保險（以下簡稱“反向抵押養老保險”）。
　　保監會指出，開展反向抵押養老保險試點是為了貫徹落實國務院《關於加快發展養老服務業的若干意見》有關要求，鼓勵保險業積极參与養老服務業發展，探索完善我國養老保障體系、豐富養老保障方式新途徑。
　　所謂的反向抵押養老保險是一種將住房抵押與終身養老年金保險相結合的創新型商業養老保險業務，即擁有房屋完全產權的老年人，將其房產抵押給保險公司，繼續擁有房屋占有、使用、收益和經抵押權人同意的處置權，並按照約定條件領取養老金直至身故；老年人身故後，保險公司獲得抵押房產處置權，處置所得將優先用於償付養老保險相關費用。
　　“反向抵押養老保險屬於商業保險範疇，符合條件的老年人可根據個人生活狀況和養老需求自願投保。”保監會表示，對於開展試點的保險公司，應當向中國保監會提出申請，獲得試點資格。
　　《意見》中明確提出，申請試點資格的保險公司應具備的條件包括，已開業滿5年，註冊資本不少於20億元；滿足保險公司償付能力管理規定，申請試點時上一年度末及最近季度末的償付能力充足率不低於120%等七項。
　　“由於保險公司擁有依靠生命表定價的機制以及自身已有客戶數據的經驗分析，所以保險公司對自有客戶採取‘以房養老’或者‘以保單養老’的服務提供方式比其他機構擁有更準確的定價權。”招商證券分析師表示，隨著上世紀50年代左右出生人群逐步邁入老年，將面臨子女較少但房產較多的養老問題，因此將部分房產用於養老支出將是長期的轉化趨勢。
　　該人士進一步指出，與之前的“以房自助養老”、“倒按揭”、“反向住房抵押貸款”等提法不同，此次《意見》將“以房養老”明確定義為老年人住房反向抵押“養老保險”，就是要明確產品的保險屬性。
　　京滬此前試點大多已終止
　　資料顯示，國際上住房反向抵押參與的主體為政府和保險、銀行等金融機構，在日本還存在房地產企業以住房重建的形式參與。此前，國內北京、上海等地也曾嘗試一些試點，主要是以地方財政、養老院、銀行為主體，但目前試點大多已終止。
　　業內人士告訴記者，在英國由於房子不存在使用年限的問題，而且相關金融服務機構在這一領域運作了很多年，操作規範，因此老年人的權益還是有保障的。
　　“隨著中國逐步步入老齡化社會，以房養老的推廣，有望成為顛覆傳統養老方式的一次變革。”該人士表示，目前養老市場正處於快速發展中，除以往政府主辦的基本養老保險、企業補充養老保險（企業年金）和個人儲蓄性養老保險三大支柱外，近十年來新興的商業養老保險業務複合增速已達到了75%。
　　儘管如此，未來“以房養老”保險推廣進度究竟如何，尚需等待試點保險公司推出具體產品。“‘以房養老’看上去很美，現實操作卻面臨著層層阻礙。”有分析人士認為，當前商品房70年產權以及傳統觀念等問題，都是反向抵押養老保險現實操作中面臨的難點。“比如，房屋到期後如何處理？目前我國商品住房產權使用年限在70年，如果假設30歲購房，80歲去世，一套商品住房剩餘使用年限僅20年。相關房產資產價值是否足以滿足養老資金需求存在疑問。”
　　“保險版”以房養老，究竟怎樣“養”？
　　——聚焦百姓三大疑問
　　疑問一
　　以房養老怎樣“養”？
　　反向抵押養老保險並非我國首創，在一些發達國家已經嘗試多年。簡而言之，這種保險就是老年人將房產抵押給保險公司，按約定條件獲取養老金，身故後，保險公司獲得抵押房屋的處置權。
　　“反向抵押養老保險的投保人群須同時符合兩個條件，一是應為60周歲以上老年人，二是擁有房屋完全獨立產權。”保監會人身險監管部主任袁序成說。
　　事實上，“保險版”以房養老具有鮮明的特征，它為投保人提供養老金的周期與生命等長；投保人在身故前享有房屋占有、使用、收益等權利；投保人身故後，房產處置的剩餘所得將會返還給繼承人。
　　中國房地產開發集團理事長孟曉蘇認為，作為一款金融產品，“以房養老”具有“三高”特征，就是適用於高房價城市、高潛質房屋和高素質老人，而無子女老人和“失獨老人”則是最合適的購買群體。
　　疑問二
　　房價漲跌怎麼“算”？
　　無論是投保人也好，保險公司也好，“保險版”以房養老的最大風險和不確定性都來自房價的波動。
　　房產究竟價值多少？這無疑是反向抵押養老保險涉及的核心問題。針對這一問題，指導意見中稱：“保險公司要聘請具有一級資質的房地產評估機構對房產價值進行評估，費用由保險公司和消費者共同負擔。”
　　如果房價上漲，房屋增值怎麼辦？根據指導意見，保險公司推出的試點產品分為參與型和非參與型，也就是可以按照合同約定，決定保險公司是否參與分享房產的增值收益。
　　首都經貿大學保險系教授庹國柱說，對於參與型產品來說，保險公司可在與投保人簽訂購買合同時有所約定，如果房產增值，按何種比例來分配？歸屬於投保人的部分，是一次性給予，還是按月領取？這些都可以在合同中加以約定。對於非參與型產品，無論房價上漲與否，保險公司均不參與分享房產增值收益，抵押房產增值部分全部歸屬於投保人。
　　那麼，如果房價下跌了怎麼辦？業內人士指出，保險公司要承擔這個風險，對於專業的投資運行機構——保險公司而言，可以通過資金的運作、再保險等形式化解或是降低這一風險。
　　當然，這一商業保險新事物還面臨著房屋70年產權到期後怎麼辦這一重大問題。如果70年產權到期後，抵押房屋要有償續期，那麼續期費用將是一個巨大的未知風險。如果續期費用太高，保險公司很可能會無利可圖，甚至虧本。
　　疑問三
　　養老隱憂怎麼“解”？
　　“以房養老”商業保險的出爐，承載著豐富養老保障方式、拓寬養老保障資金來源的“雙重期盼”，但這一產品對於緩解養老隱憂作用究竟有多大備受關註。
　　合眾人壽保險公司相關負責人介紹，這一新產品與該公司力推的養老產品的發展思路吻合，目前針對指導意見完善具體措施辦法，希望能與其在武漢投資的養老社區實現對接。
　　不過，業內的積极參与並不能扭轉市場對這一商業保險的隱憂，其推出還需要金融貸款、擔保機構、資產評估等，與個人的信用系統完善健全有關，另一障礙則在於養兒防老和家產傳後的傳統觀念。
　　據新華社北京23日電
　　掃一掃，分享到微信朋友圈
　　打印本頁責編：王春宇　　（原標題：廣州等四城試點"以房養老" "70年產權"成難點）